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Ist Verwalter erheblich teuerer als Konkurrent, ist seine Bestellung rechtswidrig

Die Wahl eines Hausverwalters in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtswidrig, wenn eine erhebliche Preisdifferenz zu dem Angebot eines Konkurrenten vorliegt und nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigt ist. Dies entschied das Landgericht Berlin im September 2014 (LG Berlin, Urteil v. 23.09.14, Az. 55 S 302/12 WEG).

Für eine Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war die Wahl eines Hausverwalters angekündigt worden. Der schließlich mehrheitlich gewählte Hausverwalter hatte eine jährliche Vergütung von 290 € pro Eigentumswohnung und Jahr, die bis zum Jahr 2016 auf 313 € pro Wohnung ansteigen sollte, gefordert. Die monatliche Vergütung betrug damit durchschnittlich 27,76 €. Ein Konkurrent hatte seine Dienstleistung für eine monatliche Vergütung von 19,04 € pro Wohnung angeboten. Aus diesem Grund reichte ein Wohnungseigentümer gegen die Wahl des Hausverwalters eine Anfechtungsklage ein. In der Rechtsprechung und Literatur ist es anerkannt, dass ein wichtiger Grund, der gegen die Bestellung eines Verwalters sprechen kann, auch in der Höhe der von ihm verlangten Vergütung liegen kann. Dies gilt nicht nur bei absolut überhöhter bzw. unangemessen hoher Vergütung, sondern kommt auch dann in Betracht, wenn eine erhebliche Preisdifferenz zu dem Angebot eines Konkurrenten vorliegt. Wohnungseigentümer müssen zwar nicht stets den billigsten Hausverwalter wählen, sondern können auch andere Gesichtspunkte, insbesondere die Zuverlässigkeit und den Umfang der Aufgabenerfüllung durch einen Hausverwalter bei der Entscheidung mit berücksichtigen. Bei einer erheblichen Preisdifferenz muss jedoch genau geprüft werden, ob diese sachlich gerechtfertigt ist. Eine große Preisdifferenz ist immer nur dann gerechtfertigt, wenn sachliche Gründe hierfür vorliegen. Im entschiedenen Rechtsstreit lag jedoch kein sachlicher Grund dafür vor, ein um mehr als 30 Prozent günstigeres Angebot eines anderen Verwalters auszuschlagen. Denn das Angebot des Konkurrenten war vom Leistungsumfang her absolut vergleichbar.

Hausordnung: Haustür darf nachts nicht abgeschlossen werden

Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft über die Änderung einer Hausordnung ist rechtswidrig, wenn für die Zukunft geregelt wird, dass die Haustür nachts abzuschließen ist.

Dass ein solcher Beschluss gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, stellte das Landgericht Frankfurt a. M., Urteil v. 12.05.15 unter dem Az. 2-13 S 127/12 klar. Ein Wohnungseigentümer hatte einen Beschluss seiner Eigentümergemeinschaft, wonach die Hausordnung für die Zukunft abgeändert wurde, erfolgreich angefochten. Nach dem Beschluss sollte die Haustür im allgemeinen Interesse in der Zeit von 22:00 Uhr bis 6:00 Uhr abgeschlossen sein. Mit dem angefochtenen Beschluss wurde die bestehende Hausordnung unzulässig abgeändert. Die Regelungen in einer Hausordnung müssen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) entsprechen. Eine Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür des Gebäudes verschlossen zu halten, entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch unter Berücksichtigung des Sicherungsbedürfnisses einzelner Wohnungseigentümer führt das Abschließen einer Haustür zu einer erheblichen Gefährdung aller Wohnungseigentümer und ihrer Besucher. Durch das Abschließen einer Haustür ist ein Verlassen eines Gebäudes im Brandfalle oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein, so dass eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall ein tödliches Hindernis darstellen kann. In der Rechtsprechung zu Mietverträgen beispielsweise werden Regelungen in Mietverträgen, dass die Haustür (nachts) zu verschließen ist, als unzulässig angesehen. Obwohl dem Sicherungsbedürfnis einzelner Wohnungseigentümer durch eine geschlossene Haustür sicherlich in hohem Maße Rechnung getragen wird, wies das Gericht ausdrücklich auf spezielle Schließsysteme hin.

Neuregelung für Messgeräte nach § 32 MessEG ab dem 01.01.2015

In der Wohnungswirtschaft werden in großem Umfang Messgeräte in Form von Kalt- und Warmwasserzählern, sowie Wärmezählern im Rahmen der Verbrauchserfassung nach der Heizkostenverordnung eingesetzt. Mit dem Inkrafttreten des novellierten Mess- und Eichgesetzes (MessEG) zum 01.01.2015 wird eine neue Anzeigepflicht bei der Verwendung von Messgeräten eingeführt. Nach § 32 MessEG treffen den Verwender von Messegräten Anzeigepflichten gegenüber dem zuständigen Eichamt. Der Verwender hat dem Eichamt die Geräteart, den Hersteller, die Typbezeichnung, das Jahr der Kennzeichnung des Messgeräts sowie die Anschrift desjenigen, der das Messgerät verwendet, mitzuteilen.

Auf Kaufbasis der Messegeräte: Soweit die Messgeräte vom Eeigentümer gekauft wurden und in dessen Eigentum stehen, ist er auch als Verwender nach § 2 Nr. 21 MessEG anzusehen. In diesem Fall betreibt er selbst das Messgerät. Hat der Eigentümer einen Wartungsvertrag über die Geräte mit einem Messdienst geschlossen und die Geräte auch vom Messdienst installieren lassen, würde auch der Messdienst als Betreiber/Verwender angesehen werden können.

Auf Mietbasis der Messgeräte: Bei der Anmietung von Messegräten, schuldet der Messdienst in der Regel die Vorhaltung funktionsfähiger, betriebsbereiter Messegräte. Er ist dafür verantwortlich, dass die Geräte installiert sind und ordnungsgemäß arbeiten

Was sich aber dagegen nicht ändert, sind die Eichfristen der für die Wohnungswirtschaft relevanten Messgerätearten:



Richtiges Heizen, Lüften und Energiesparen in den Wohnungen

Das korrekte Beheizen und Lüften von Räumlichkeiten spielt eine große Rolle, wenn es um das Thema Energiesparen geht. So ist zum Beispiel Stoßlüften wesentlich effizienter als Fenster über einen längeren Zeitraum offen stehen zu lassen. Wenn Sie nur ein paar kleine Tricks und Kniffe anwenden, sparen Sie nicht nur eine Menge Energie, sondern beugen auch der Schimmelbildung vor.


Was tun bei Schimmel und feuchten Wänden? Richtig heizen und lüften! Gerade bei gut isolierten Neubauten oder nach Wärmedämmungsmaßnahmen tritt immer wieder ein Problem auf: feuchte Wände und Schimmel. Das führt häufig zum Streit zwischen Mietern und Vermietern, wer daran Schuld ist und wie sich der Schaden beheben lässt.
Zunächst gilt es, die Ursache zu finden. Denn danach richtet sich, wie der Schaden zu beheben ist. Die Vielzahl möglicher Ursachen lässt sich in drei große Kategorien unterscheiden:

Kondenswasser durch falsches Lüften und Heizen Indizien dafür sind: Die Feuchtigkeit tritt vor allem an Außenwänden oder an zugestellten Wänden (hinter Schränken) auf; die Schäden tauchten nach Isolierung der Fenster oder nach Einbau neuer Fenster auf; betroffen sind vor allem Bad und Küche.

Mängel der Bausubstanz oder der Installationen Das kann sein: schlechte Isolierung zum Boden; undichte Stellen in Wand oder Dach; defekte Wasserleitungen, fehlerhafte Installation der Badarmaturen, undichte Fugen an Dusche oder Wanne etc.

Neubaufeuchtigkeit Wird ein frisch fertig gestelltes Haus zu früh bezogen, sind oft die Wände noch nicht vollständig durchgetrocknet. Sofern sich noch kein Schimmel gebildet hat, kann es eventuell ausreichen, über verstärktes Heizen eine "Nachtrocknung" zu erreichen. Wer für die Ursache des Schadens verantwortlich ist, wird in der Regel auch für dessen Beseitigung sorgen müssen. Auch wenn dieser Artikel keine Rechtsberatung ersetzen kann, so mag als Faustregel gelten: Die unter Mängel der Bausubstanz oder der Installationen genannten Ursachen sind Sache des Vermieters, während die unter Kondenswasser durch falsches Lüften und Heizen genannten Punkte vermutlich durch das Verhalten des Mieters verursacht sein dürften.

Feuchtigkeit durch falsches Heizen und Lüften
Richtiges Heizen und Lüften kann ein zu feuchtes Raumklima verhindern. Häufig wird unterschätzt, wie viel Wasserdampf bei den alltäglichen Aktivitäten wie Kochen oder Duschen entsteht: bis zu 1.000 Gramm bei Kochen und Abwaschen, beim Duschen sogar bis zu 2.500 Gramm. Insgesamt verdunsten in einem durchschnittlichen Haushalt täglich bis zu 12 Liter Wasser! Die dadurch von der Raumluft aufgenommene Feuchtigkeit kann nur durch intensives Lüften (mindestens zwei mal täglich für 5 bis 10 Minuten bei weit geöffneten Fenstern, möglichst mit Durchzug) nach außen gelangen, sonst schlägt sie sich an den Wänden nieder (Kondensation). Spätestens wenn die Fenster beschlagen, ist Lüften angesagt.
Gerade in der kalten Jahreszeit geschieht das jedoch in vielen Wohnungen zu selten.


Betriebskostenspiegel 2012 für Baden-Württemberg

Die Mieter zahlen in Baden-Württemberg durchschnittlich 2,09 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Werden alle möglichen Betriebskostenarten (z.B. Versicherungen, Grundsteuer, Gartenpflege, Gebäudereinigung usw.) mit den jeweiligen Geldbeträgen berücksichtigt, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,15 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Dies sind die Ergebnisse aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg jetzt auf der Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2012 vorlegt. Für eine 75 Quadratmeter große Wohnung mussten nur für Betriebskosten 2.835,00 Euro im Jahr 2012 aufgebracht werden. Die Höhe der Heiz- und Warmwasserkosten ist regional unterschiedlich, z.B. durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterschiede bei Öl, Gas und Fernwärme.